L’ensemble des revenus perçus par les locations d’un propriétaire bailleur sont appelés revenus fonciers. Comme tous les types de revenus, ceux-ci doivent obligatoirement être déclarés et sont soumis à l’impôt. Comment déclarer les revenus fonciers et comment sont-ils imposés par l’administration fiscale ?
Les revenus fonciers : définition
Les revenus fonciers, aussi appelés revenus locatifs, correspondent aux revenus obtenus par un particulier suite à la mise en location d’un bien immobilier vide. Il peut s’agir d’un bien immobilier destiné à l’habitation (maison ou appartement), d’un bien immobilier professionnel (bureau, entrepôt, etc.) ou encore d’un terrain forestier ou agricole.
S’agissant de revenus perçus par le propriétaire, ceux-ci sont donc soumis à l’impôt sur le revenu.
La déclaration des revenus fonciers
Le montant annuel à déclarer dans la déclaration d’impôt correspond au montant total des loyers hors charges perçus au cours d’une année civile. Autrement dit, toutes les charges récupérables qui sont facturées aux locataires ne doivent pas rentrer en compte pour définir le revenu brut foncier.
Si le propriétaire bailleur est soumis au régime d’imposition micro-foncier, il lui suffit d’indiquer sur sa déclaration les revenus bruts obtenus. Si c’est le régime réel qui est d’application, la tâche est plus fastidieuse car il faudra alors calculer le montant des frais déductibles et conserver l’ensemble des pièces justificatives en cas de contrôle du fisc.
L’imposition des revenus fonciers
Pour les revenus fonciers, le contribuable a le choix entre deux régimes d’imposition : le régime micro-foncier et le régime réel. Le choix entre ces deux régimes d’imposition doit se faire en fonction du montant des revenus perçus au cours de l’année ainsi que des charges déductibles.
Le régime micro-foncier
Lorsque les revenus fonciers n’excèdent pas 15 000 € par an, c’est le régime micro-foncier qui est automatiquement d’application. En pratique, le contribuable va bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus réellement perçus au cours de l’année. Le revenu foncier net imposable obtenu est alors soumis au barème de l’impôt sur le revenu.
Bon à savoir : le régime d’imposition micro-foncier ne permet pas au contribuable de déduire les charges réelles payées au cours de l’année d’imposition.
Le régime réel
Le régime d’imposition réel s’applique lorsque les revenus fonciers perçus au cours de l’année d’imposition sont supérieurs à 15 000 € ou lorsque le contribuable opte pour ce régime de son plein gré. Ce régime permet au contribuable de déduire l’ensemble des frais et des charges liées à l’entretien du bien immobilier afin de calculer le revenu foncier net imposable. Autrement dit, il est préférable de choisir ce régime d’imposition lorsque le montant des frais payés pour l’entretien des biens immobiliers du contribuable dépasse l’abattement forfaitaire de 30 % du régime micro-foncier.
Attention : un contribuable qui fait le choix de passer au régime d’imposition réel doit attendre au minimum 3 ans avant de pouvoir repasser au régime micro-foncier.
Tous les frais ne sont pas déductibles. En effet, seules les dépenses relatives à l’entretien général du bien ou les travaux effectués dans le but d’améliorer les performances énergétiques sont déductibles. Si un propriétaire décide d’agrandir un de ses biens ou d’y installer une nouvelle véranda, il ne peut pas reprendre ces travaux en tant que charges déductibles.
Les frais déductibles les plus courants sont :
- Les frais d’entretien ou de réparation du bien ;
- Les frais liés à l’amélioration des performances énergétiques (nouvelle chaudière, travaux d’isolation, etc.) ;
- Les primes d’assurance ;
- Les provisions pour charges de copropriété ;
- Les frais de gestion (syndic, concierge, etc.) ;
- Les intérêts en cas de prêt immobilier ;
- etc.
Il est indispensable de conserver l’ensemble des justificatifs en cas de contrôle de l’administration fiscale.
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